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投资或超万亿 旅游地产异军突起
2011-3-31 9:27:00   来源:时代周报

目前,国家明确提出要将旅游业培育成为国民经济的国家战略性支柱产业,旅游地产作为旅游业与房地

产业的联姻产物,已逐步成为投资热点。良好的市场前景,吸引了上万亿元的资金纷至沓来。

  然而,在旅游地产日趋火爆的当下,旅游地产的前路如何,旅游地产开发该采取何种模式?是旅游

带动地产,抑或地产带动旅游?3月24日,由时代周报、2011广州国际旅游展组委会联合主办的2011中国

旅游休闲地产价值高峰论坛在广州举行,政界、学界、开发商就此展开激烈的讨论,为您指点迷津。

  本报记者 明鹏 实习生 蒋丽丽 发自广州

  2011年,北京、上海、广州等36个城市楼市“限购令”相继落地,招招剑指“价格过快上涨”的住

宅商品房市场。在严厉调控下,住宅商品房面临“失宠”,幸免于调控的旅游地产,能否借机“上位”

  万科集团、万达集团、保利地产(13.60,0.00,0.00%)、龙湖地产、雅居乐地产、佳兆业等地产巨头

纷纷砸下重金,竞相发力旅游地产市场。富力地产在“国际旅游岛”之称的海南囤地2万亩,豪赌旅游地

产的未来。恒大地产的旅游项目北至天津、大连,南及北海、海南,涉及到观海、避暑、名人故里等诸

多旅游概念,其董事局主席许家印(专栏)表示:“公司旗下20%的投资是在旅游地产上。”有媒体报道,

涉及旅游的地产项目已逾千项,投资总额超万亿元。

  开发商热衷之余,旅游地产该采取何种模式?是旅游带动地产,抑或地产带动旅游?产品概念如何

避免同质化?运营资金动辄过百亿,该采取怎么样的开发节奏?这些都值得业内人士深思。

  地产大鳄囤兵旅游地产

  随着国家对旅游业战略性支柱产业的定位、鼓励居民消费以拉动内需及加大投资力度完善基础设施

建设等一系列政策的出台,旅游地产作为旅游业与房地产业的联姻产物,已逐步成为投资热点。一边厢

,海南国际旅游岛战略规划获批、迪士尼乐园落户上海等重磅消息屡屡刺激旅游地产市场;另一边厢,

北京、上海、广州等36个城市的住宅商品房市场在“限购令”的棒槌下,发展空间受限,开发商需要旅

游项目来“填补”业绩。一压一捧,地产商进军旅游地产的步伐,势如破竹。

  销售额过百亿的房企,纷纷将“圈地”战车开到了旅游地产领域。“胃口惊人”的万达,累计斥资

千亿元圈地,先后投资了长白山、大连金石、福州琅岐岛、南平武夷山、云南西双版纳等旅游度假区,

其中长白山项目占地面积约2.7万亩、琅岐岛项目拟建10座星级酒店、西双版纳项目号称西部投资额最大

  20%—恒大地产声称这是其投资旅游地产的比例。观其疆图,北至天津、大连,南及北海、海南,都

有旅游项目,涉及观海、避暑、名人故里诸多概念:其中投资额达百亿的武汉花山生态新城,定位在于

打造华中地区最大的旅游集散“航母”;清远的恒大?金碧天下,周边围绕了6大国家级4A景区;位于海

南儋州的项目,主要特点是当地的苗族风情、东坡文化;南昌、大连的项目分别依托当地优质的高尔夫

、海景资源。

  屡屡出手,恒大深谙其中投资之术。恒大地产海南分公司营销总监李四泉向时代周报记者表示,投

资旅游地产要考虑:“其一,土地规模在千亩之上,这样才能‘填充’足够的配套;其二,当地的风景

资源、气候条件、人文氛围是否属于稀缺资源;其三,地方政府对旅游项目有整体的、长期的合理规划

。”

  作为房企“老大”的万科,自然不会缺席这场盛宴,其惠州的双月湾项目,定位就是集居住、休闲

、购物、运动、娱乐、自然探险、海滩假日于一体的家庭旅游度假胜地。此外,“百亿元俱乐部”的房

企中,龙湖在云南仙湖、远洋在黄山桃花岛、绿城在天台山、中信在庐山、佳兆业在辽宁辽阳市都有旅

游项目上马。

  在内陆各地分别布局之时,各路房企纷纷“登陆”海南岛。在海南岛1528公里长的海岸带上,一个

“旅游房地产群”已悄然出现,万科、富力、恒大、鲁能、新世界(11.66,0.05,0.43%)、中信、华润、

雅居乐等知名地产企业先后开发建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场、游艇设施、主题

公园等旅游房地产项目。2010年第三季度,在海南岛环岛岸线上,正在建设的高端旅游度假酒店、度假

村等就超过30个。

  市场还需精心培育

  与以往景区投资热不同的是,这一轮的旅游地产项目投资规模急剧升级,投资商除了布局“高端旅

游消费”市场外,还带有瞄准物业的长线升值的宏大野心。中山大学旅游学院教授孙九霞在接受时代周

报记者采访时表示,国外居民购置的旅游地产,目标不是升值,而是在闲暇之余、退休之际的居所,中

国人购置的目的就是升值!

  2010年初,国务院批示发展海南旅游岛。很多媒体质疑,这是以旅游岛之名打造房地产之实。当时

,海南国际旅游岛的规划被淹没在随处可见的楼盘“升值”广告中,甚至有楼盘打出广告:本楼盘在5月

之前每平方米涨价5000元。业内人士疑问,旅游地产侧重点在于旅游,还是地产?是旅游带动房地产,

还是房地产带动旅游?南湖国旅有限公司运营中心总经理苏峰向时代周报记者表示,旅游地产的价值,

在于当地旅游目的地的知名度,知名度越高,价值就越高。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存则认

为,在原有的旅游景点做投资房地产更加合适,新开发的旅游景点,未必对游客有吸引力。

  已然是旅游胜地的区域,兴建配套地产项目,属于旅游带动地产。中国房地产协会副秘书长何琦认

为,在想推动一个旅游区的时候,当地的基础设施配套不完善的时候,房地产介入的话,可能就会出现

另外一个效果—地产带动旅游。

  后一种情况,深圳东部华侨城当属典型案例。实际上,恒达地产在此模式也有诸多探索。恒大旅游

地产代表作—武汉恒大·金碧天下,就率先斥资10亿打造运动中心、健康中心、饮食中心、娱乐中心和

商业中心等六大项目配套。如此套路,在成都恒大·山水城、广东清远恒大·金碧天下、天津蓟县盘山

国家5A级风景区都有上演。

  就此,李四泉向时代周报记者表示,旅游地产的环境有内外之分:外部环境指风景、气候等,是天

生的;内部环境则是项目配套,这恰恰是国内旅游地产现阶段比较欠缺的地方,也是开发商可以积极改

造的。这样可以把人留住,让他在旅游地产项目中休闲、度假,得到他想要的生活方式。“就此而言,

往往前期投入较大且战线较长,这个市场需要开发商精心去培育。”

  旅游投资需谋定而后动

  中国已是世界第四大旅游消费国,度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。旅游地产,不仅

是开发商越来越频繁提及的概念,地方政府也是常常“挂在嘴边”,纷纷立志将此作为地方支柱产业,

频繁向开发商抛出“橄榄枝”以示优惠。加上调控对住宅领域资金的挤出效应,当下旅游地产投资增长

呈几何状,数以千计的项目上马,数以亿计的资金入市,繁荣背后是一马平川抑或急流险滩?

  国际旅游岛批示之后,海南一直在摸索自己的发展方式。李四泉认为,差异化恰恰是海南旅游岛最

大的问题,目前同质化的现象稍微严重了一点,除了针对海洋资源、热带气候的蓝色旅游之外,就是绿

色旅游—热带雨林。“只有这两种形式,能不能继续深化它、丰富它,这是我们需要讨论的海南旅游地

产。”

  广州周边的情况如出一辙。以广州北部清远边境为例,山清水秀的自然环境,使得当地坐落了碧桂

园假日半岛、美林湖、狮子湖、合景天湖峰境等动辄数平方公里的超级大盘,但每个楼盘无非都是诸如

五星级酒店、温泉、高尔夫等配套性资源。

  何琦认为,开发商一窝蜂搞旅游地产,三年以后会不会出现积压的问题、出现烂尾楼的问题。“所

以做旅游地产的开发企业,一定要把前期工作做好,如果没有很大的把握,尽量保持慎重。”

  前期调研固然重要,但旅游地产先行配套投入大、收益周期冗长,对开发商的资金实力和运作能力

都是一个挑战。不考虑地域特色、景区资源市场价值,就大兴土木“上马”五星级酒店、温泉、娱乐中

心,面临的风险不仅是投资“付诸东流”,可能利息都难以支付。且不论上世纪90年代的海南、日本长

崎、北海道等诸多旅游地产项目资金链纷纷断裂的惨剧,近期在山东沿海开发的大量度假村,投资建成

之日便成了空置之时,资源浪费可想而知。在陈宝存眼里,杭州的宋城、横店的影视城就是运作非常成

功的两个项目,他向时代周报记者表示:“拿出个性化、人性化的因素,旅游投资才有回报。”

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【责编: 罗庚 】

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